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新一輪房改,新加坡模式?

作者:昆明中銀工程造價咨詢有限公司 高清遠 發布時間:2023-12-20 14:00:58點擊:666

2023年10月,國務院下發了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》文件(國發【2023】14號文),這是繼2021年7月份《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》之后,國家層面對住房保障體系的又一次頂層設計,也是新一輪房改政策的重要組成部分。該文件涉及保障性住房的規劃設計、建設籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則,具體執行辦法由各地城市政府制定。該政策對房地產行業、市場、企業都將產生重大影響,有利于保障和改善民生,有利于擴大有效投資,有利于促進房地產業轉型和高質量發展。

本文將從以下幾個方面對該文件進行解讀:

一、保障性住房的主要保障對象

該文件明確了保障性住房的主要保障對象,即住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要的引進人才等群體。這兩類群體在當前的城市化進程中面臨著較大的住房壓力,尤其是在一線和部分二線城市,商品住房價格高昂,租金水漲船高,導致很多普通人無法實現安居夢想。因此,國家通過提供保障性住房來滿足這些群體的基本居住需求,同時也為城市發展提供人才支撐和社會穩定。

這一做法與新加坡的組屋政策類似,新加坡是一個高度城市化的國家,其組屋政策旨在讓普通人能夠買得起、住得好、有安全感。新加坡政府通過公共建設局(HDB)來規劃、建設和管理組屋,并根據不同層次、不同類型的需求提供不同規格、不同價格的組屋。新加坡組屋政策的核心理念是“以人為本”,即以滿足人民對住房的需求和期望為出發點和落腳點,同時也考慮到社會、經濟和環境等因素。新加坡組屋政策的成功之處在于它不僅解決了住房問題,而且也促進了社會凝聚力和國家認同感。

二、保障性住房的多渠道供給和多主體參與

該文件強調了保障性住房的多渠道供給和多主體參與,即充分利用存量閑置房屋和土地資源,盤活改造商業辦公、旅館、廠房等非居住存量房屋,鼓勵企事業單位自建或委托建設保障性住房,支持社會資本通過多種方式參與保障性住房的開發運營。這一做法旨在提高保障性住房的供應效率和質量,同時也為房地產市場釋放更多的有效供給,緩解供需矛盾。

這一做法與新加坡的多元化住房供應機制相似,新加坡除了通過HDB來提供組屋外,還通過私人開發商來提供私人住宅,包括執行共管公寓(EC)和設計、建造和銷售計劃(DBSS)。這些私人住宅的價格和質量都高于組屋,但低于普通私人住宅,主要面向中等收入的改善性住房需求。新加坡政府通過土地供應、稅費優惠、貸款補貼等方式來支持私人開發商參與保障性住房的建設,同時也通過限制買賣條件、調控措施等方式來規范私人開發商的行為,保證保障性住房的公益性和可持續性。

三、保障性住房的封閉式流轉和退出機制

該文件規定了保障性住房的封閉式流轉和退出機制,即實行動態調整和退出機制,加強對保障性住房的監管和服務,防止違規轉租轉讓等行為,維護保障性住房的公平性和正當性。這一做法旨在防止保障性住房成為投機炒作的對象,同時也為保障對象提供更多的選擇和靈活性。
這一做法與新加坡的組屋流轉制度相似,新加坡政府對組屋的買賣、租賃、繼承等流轉方式都有嚴格的規定和監管,主要是為了確保組屋只能用于自住或合理出租,不能用于牟利或投機。同時,新加坡政府也允許組屋業主在滿足一定條件后將組屋賣給其他符合條件的買家,或者將組屋換成其他類型的住房,以適應不同階段、不同需求的變化。新加坡組屋流轉制度的成功之處在于它既保證了組屋的穩定性和可靠性,又提高了組屋的流動性和靈活性。
四、商品住房回歸商品屬性
該文件推動了商品住房回歸商品屬性,即讓商品住房更多地服務于實體經濟和社會發展,而不是成為金融資產或投資工具。這一做法旨在區分商品住房和保障性住房的市場定位和功能,讓商品住房滿足改善性住房需求,促進穩地價、穩房價、穩預期,推動房地產業轉型和高質量發展。
這一做法與新加坡的私人住宅市場相似,新加坡政府對私人住宅的供求、價格、質量等都有較為完善的調控機制,主要是為了維持私人住宅市場的平穩健康發展,避免出現過熱或過冷的現象。新加坡政府通過土地供應、稅費優惠、貸款補貼等方式來支持私人開發商參與保障性住房的建設,同時也通過限制買賣條件、調控措施等方式來規范私人開發商的行為,保證保障性住房的公益性和可持續性。
新加坡政府還鼓勵私人開發商提供更多樣化、更高品質、更環保節能的私人住宅產品,以滿足不同收入、不同喜好、不同生活方式的消費者的需求。新加坡私人住宅市場的特點是多元化和創新,私人開發商不斷推出各種新穎的設計和概念,如智能家居、綠色建筑、共享空間等,以吸引更多的購買者和租賃者。新加坡私人住宅市場的成功之處在于它既滿足了改善性住房需求,又促進了房地產業的轉型和升級。
五、14號文的核心思想
一是加大保障性住房的建設和供給,讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋,消除買不起商品住房的焦慮,放開手腳為美好生活奮斗;二是推動建立房地產業轉型發展新模式,讓商品住房回歸商品屬性,滿足改善性住房需求,促進穩地價、穩房價、穩預期,推動房地產業轉型和高質量發展。該政策被認為可能是中國繼1998年、2008年后的第三次房改,被廣泛解讀為中國將拋棄香港模式,轉而走新加坡的道路。
但關于保障性住房,還是有兩條路徑可以選擇:一是銷售模式,二是租賃模式。銷售模式即按保本微利原則進行配售;租賃模式則指所有保障性住房不得進行銷售,而是以租賃為主,盡最大努力實現租售同權。無論最終政策如何選擇,把房屋分為市場杠桿調節的商品房和政府責任配套的保障性住房都是住房體制改革的一大進步。
國務院副總理何立峰強調,保障性住房建設是艱巨復雜的系統性工程,要堅持規劃先行、謀定后動,扎實做好前期工作、嚴格項目管理和成本控制,綜合考慮市場形勢,合理把握建設節奏。要建立公平公正的配售機制,加強監督審計,重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體及政府引進人才,按保本微利原則配售。保障性住房要實施嚴格封閉管理,不得上市交易。相關部門要抓緊完善政策體系,各地要加強領導力量,抓好組織實施,強化項目建設全鏈條監管,確保保障性住房建設取得預期成效。
為了防止出現“大干快上”、盲目建設等現象,“14號文”強調穩慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行?!爸С殖菂^常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐,具備條件的城市要加快推進,暫不具備條件的要做好政策和項目儲備?!?,昆明也屬率先探索實踐的大城市。
總之,這次的房改政策是中國在建立社會主義市場經濟體制下的住房保障體系的一次重要嘗試和探索,它借鑒了新加坡的住房模式,同時避免了香港的住房問題。它有利于保障和改善民生,有利于擴大有效投資,有利于促進房地產業轉型和高質量發展。

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